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2008年8月27日 (水)

第139話 「J-REITの行方」

本日の東証REIT指数は、創建ホームが民事再生法の適用を申請したこともあり、1200を割り込み、最安値となりました。1年ちょっと前は、2000を超えていたことを考えれば、大変な落ち込みです。JREITの平均予想配当利回りも、5.82%に上昇しています。国債長期金利が1.5%を割っているので、その利回り差は、4.3%以上となります。加えて、REITの銘柄間の格差も極端に拡がっており、最低で3.68%、最高で13.18%と9.5%の開きとなっています。ちなみにこの最大利回りのREITは、ニューシティ・レジデンス投資法人で、住宅中心のREITです。本日ある金融機関の方と話した時に、この話題となりましたが、その金融機関の方は、少しづつJ-REITを買い続けているとのことでした。ただ、買い始めた水準で、指数で1500の辺りからなので、なかなか苦労しているとのことでしたが。しかし、REITの資産価値(NAV)に対して、株価は割安で、中長期的には問題ない投資対象だとおしゃっていました。私は、正直言って、別の考えです。この金融機関の方は、おそらく国内金利との利回り差から買えると言っているわけです。しかし、あくまでもこの利回りは、予想でしたかありません。今後、賃料が下がったり、空室率が上がると、この利回りは保証されないのは、誰しも分かっているからです。従って、13%台の利回りぐらいないと、将来リスクを賄えないと市場は言っているわけです。こうした現象は、すなわち割安なのに、ずっと割安なまま放置されてしまうのが、バリュートラップ(割安の罠)というわけです。多くのREIT銘柄は、バリュートラップが当てはまる可能性があるので、優良なREITだけに資金が移り、3%台の優等生ができるわけです。この優等生の利回りが、5%台に落ちるようなことがあれば、それは、バリュートラップではない可能性があるので買いだと思います。しかし、多くのREITは、最悪、このまま(または下がる)可能性が高いのではないでしょうか。少なくとも私は、買いません。特に、私募不動産ファンドの受け皿のようなことをしたファンドは、絶対にノーでしょう。

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