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2008年8月31日 (日)

第142話 「5.5%はマジックナンバー」

本日の日経ヴェリタス19面の”材料先読み”のコーナーに「販売不振でもマンション高値」という記事がありました。最近のマンション販売の低迷により、購入者が25%程度の値下げを期待しているというものです。その中で、賃貸よりも購入の方が有利だという分岐点で買いが入るというものだが、不動産経済研究所によると賃貸利回り5.5%で、購入の方が割安と購入者が考えるということです。この5.5%という数字、何か思い出します。そう、日本の年金制度は、長い間、5.5%を予定利回りとして、制度が成り立ってきました。過去、この利回りで、余り問題もなく、年金制度は維持され、問題ともなってきませんでしたが、長期金利が大きく低下したことから、年金崩壊などと言われるようになったわけです。また、これは、私のあくまでも記憶ですが、2003年の日本株式市場の底入れの時点でも、三井系や三菱系のREITの利回りは、5.5%を超えた辺りだったと思います。根拠がはっきりとあるわけではありませんが、5.5%という利回りは、比較的、物事がうまくいくマジックナンバーかもしれません。”72の法則”というものがあります。複利で元本が2倍になる年数を求めるのに、72を利回りで割るというものです。運用報酬や税金などを考慮すると、ネットで5.5%を達成するには、大体グロスで6%必要です。72÷6=12年、すなわち、2倍になるのに12年が必要となります。なんとなく、12年というと、干支のように人間の一単位のようで、綺麗かもしれません。もしかしたら、黄金分割ように理屈を超えた落ち着きどころがあるのかもしれません。ちょっと、今日は、強引な論調になってしまいました。お許しを。

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