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2008年9月14日 (日)

第154話 「不動産市場の行方」

9月14日付けの日経ヴェリタス61面のフォーカスに不動産に関する特集記事が掲載されています。何名かの不動産鑑定士に対するアンケートを通じて、現在の不動産市況について論じています。総じて、悲観的なコメントで、今後3年は上がらないとか、REITに魅力ないとか、金融機関の貸し渋りが新興不動産会社の倒産を招いたとか、という内容です。まあ、これを読んだ人は、不動産を買わないだろうなと思うような内容です。同じく56面のスマートライフのコーナーでは、「家を買う、借りる?」といったほのぼの感覚の記事も掲載されています。個人的には、不動産鑑定士さんのコメントに大きく反論するつもりはありません。不動産ファンド主導によるミニバブルが整理されるのには、もう少し時間がかかると思います。景気も落ち込みぎみで、首都圏のオフィスビルの空室率も上昇基調です。この状態で不動産市況が短期的に回復するとは思えません。しかし、不動産を考える上で、機関投資家レベルの投資対象と見るのか、個人の住宅取得と見るのかで全く異なってくると考えます。機関投資家レベルで言えば、上記の通りで、まだ厳しいと思われます。一方、個人の場合、こうした金銭的損得以上、居住や人生設計といった効用を考えないといけません。単純に購入か賃貸かでは比較できないのは、そのためです。もちろん、金銭的損得が重要でないと言っているわけではありませんが、住宅ローン金利が下げに転じ、マンション価格も値引きなどで下落してきたことを考えると、個人向け居住用不動産を中心に比較的底堅くなるのではないでしょうか。一方、商業用不動産については、逆に厳しいかもしれません。そもそも買い手は、ファンド中心だったため、取引が不活発な状態が続くかもしれません。2-3年前から急に強気になって、ビルオーナーは賃料値上げを迫ったことがありましたが、今後は、借り手市場で、賃料の引き下げ改定の可能性もあります。こうした見通しから、REIT的には、今までオフィス系が良く、住宅系はダメだと言われてきましたが、個人的には、逆張りでいきたい感じです。しかし、不動産不況だと言われながらも、”ブラジルなんとか債”よりは、安心して投資できると思うのですが。

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