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2008年11月 9日 (日)

第202話 「複利の恐怖」

11月9日付の日経ヴェリタス64面に、「連続ドラマ 定年ですよ」が掲載されています。今回は、米国サブプライム問題で住宅差し押さえが増えている新聞記事を読んでいる主人公が、自分の住宅ローンの返済方法の元利均等と元金均等の違いが分からず、後輩から説明されている話です。元利均等だと、初期は、毎月の支払額の大半は金利分で、元本がほとんど減らないことを主人公は、よく理解していなかったという設定です。後輩は、「先輩、元本を早く返さないと金利に金利が付く複利の効果で大変ですよ」と先輩を脅すのですが、なんかちょっとおかしくありません、この話。我々の払っている住宅ローンが、複利計算で、金利に金利が発生しているなんて、説明が銀行からされたことありましたか?「今なら、キャンペーンで、2.5%!」などと、年利が表示されていて、複利になりますなんて、きちんとした説明はなかったと思います(小さい字で書いてあるのは、インチキです)。仮に、2.5%を12分の1にして、毎月複利で利息がかかるとすると、本来の年利は、約2.53%と表示してもらわないといけないのではないでしょうか?住宅購入は、一生涯の大きな買い物です。その中で、どさくさで余分に金利を取っているのであれば、昨今の銀行への資本注入話にも、あまり賛同したくなります。

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コメント

「元利均等返済」が「複利」であることは決してありません。1,000万円を年利2.5%で借りた場合、年間25万円の支払利息が発生します。よって、毎月の支払利息は2万円強(25万円÷12か月)となります。ここで、元利均等の毎月返済額が仮に3万円だとしたら、約1万円弱が元金の返済に充当されます(返済3万円-経過利息2万円=元金充当1万円)。ここで肝心なのは、この3万円の返済にて、1か月分の利息の支払いが完了していることです。もし利息の支払いが完了していなければ、利息に利息がつくことも理論上はありえますが、元利均等返済は、利息+元金の返済で「完済」を前提とした計算なので、未払い利息が発生することはありえません。
なお、複利で返済する商品としては、消費者金融のカードローンがあげられます。毎月の返済は元本のみに充当され、経過利息が元本に組み込まれるため、その組み込まれた部分に利息もかかってくるので、複利となります。住宅ローンの元利均等返済は、経過利息が元本に組み入れられず、そのつど利払いを完了させているため、決して複利になりません。
アメリカのサブプライムローン等では、このような福利住宅ローンも存在しますが(むちゃくちゃな商品設計)、日本の一般的な住宅ローンは元利均等が一般的なので、複利のものはありません。
また元金均等と元利均等は、もちろん元金均等のほうが総支払額において少額となりますが、イメージよりもその差は少ないので、実際シミュレートで確かめてみるのがよろしいかと思われます。

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