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2010年11月14日 (日)

「世界のお金情報」再開します:第397話「サラリーマン大家さん」

9ヶ月間、休載していました。その理由は、いくつかあります。①本業(運用会社)が忙しかったこと、②少し、マンネリを感じて、モチベーションが落ちてしまったこと、③次の展開を思案していたこと、などです。しかし、ブログを止めてから、ニュースに対する感度も落ちたような気もしてきて、心機一転、再開することとなりました。実は、今回から、実名にしようとも思ったのですが、会社の関係もあり、これは、もう少し、後に実現したいと思います。当面、「ファンドバスター」(これも、変えるつもりですが、まだ、思いつきません)でよろしくお願いします。

さて、再開第一号は、11月14日付けの日経ヴェリタス62面に、「意外に身近?今時の不動産投資」という記事が掲載されていました。一般のサラリーマンによるワンルームマンションからアパート一棟まで、最近の不動産投資について紹介しています。すごい例として、6棟94戸を所有し、月の家賃が400万円になっている37歳の方を紹介しています。超低金利、地価回復の兆し、そして、国債と比較して魅力的な不動産投資利回りが、不動産投資を盛り上げてきているようです。

実は、この私も、休載中にワンルームマンション投資をしてしまいました。そもそも、私が不動産投資を開始したのは、2001年。ワンルームマンション業者では有名な、菱和ライフ(現、クレアスライフ)の新築物件を赤坂と小石川に2戸購入しました。その後、2005年に中古で1戸買いましたが、何を思ったか、その1年後に売却。幸い、10%値上がりしていました。その後、2008年初めから小石川の物件を売りに出したのですが、なかなか売れず、リーマンショック直前にやっと売却できました。売値は、相当な損失でしたが、今までの賃料収入を含めるとプラスの利回りは確保しました。

そして、その後は、営業マンからの勧誘にも目もくれず、ネット銀行などで定期を継続してきました。しかし、さすがに、どのネット銀行も、今年に入って、金利を大きく引き下げたものですから、困っていたところに、久々にクレアスライフの営業マンから半蔵門にあるオーナーチェンジの中古物件の誘いが。最上階に近く、場所も英国大使館の裏手。皇居近くに是非、所有してみたいとの欲求から、即決定。一応、下見をしましたが、気持ちは固まっていました。

今、考えると、買うと決定した要因は、①低金利。ネット銀行では、1%台の金利を出すところがありましたが、今や、0.3%など、普通。日本振興銀行の破綻もあり、あまり、高金利は出さなくなっています。これでは、何か有利なものを探したいと思うのも当然、②立地。やはり、千代田区、皇居近辺は魅力です。③価格。新築ワンルームは、以前、20㎡、2000万円台が相場でしたが、最近は、広めの30㎡で3000万円台が多くなっています。さすがに、ちょっと高いです。その点、20㎡時代の中古は手ごろです。本物件も、2000万円台半ばでした。④低レバレッジ。昔に比べて、手持ち資金があったので、借り入れは、60%程度に抑えました。加えて、りそな銀行が、特定の支店だけの、アパートローンの金利1%優遇をしていたので、変動金利1.775%で借りることができました。⑤税効果:長く所有している赤坂の物件からは、ほとんど節税効果がありません。不動産投資は、初年度に一番大きい節税効果があるので、新規物件を是非持ちたかったのです。

こうして購入した物件の、投入資金に対する利回りは、6%弱です。国債金利とは約5%の利回り差。一応、納得の投資でした。やはり、現在の世界的な金融緩和は、異常です。リーマンショックからたったの2年で、自分も含めて、不動産投資熱が復活するとは思っていませんでした。「サラリーマン大家さん」、こうした金融環境の下では、非常に、有効な資産運用手段だと考えます。

一方、実は、J-REIT投資も行っているので、それについては、明日、書きたいと思います。今後とも、よろしくお願いします。

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