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2010年11月15日 (月)

第398話 「サラリーマン大家さん2:J-REIT投資」

昨日に引き続いて、不動産投資についての日経ヴェリタスの記事から。マンション投資やアパート投資になると、それなりに頭金やローンも用意しなければいけません。もちろん、投資単位が多いですから、キャッシュフローもそれに応じて多くなるわけですが。とりあえず、小額でスタートするならば、J-REIT投資が良いというのは、非常にまともなご意見です。

ここで、J-REITを知らない方は、いらっしゃらないとは思いますが、念のため説明します。J-REITとは、不動産に投資することを目的とした一種の株式会社のようなものです。株式会社の株式のように、投資証券をいうものを発行して、投資家から資金を集め、また、金融機関から借入れを行って、ビルやマンションなどに投資し、その賃料収入を投資家に分配するわけです。この投資証券は、証券取引所に上場しています。J-REITのメリットは、①流動性:上場しているので、いつでも売買できること、②利回り:直近で平均5%程度の利回り、③小口投資:何億円もするビル投資に、小額資金で参加することができる、などが挙げられます。

一方、マンションなどの不動産投資がJ-REITに勝っている点として、税金が挙げられます。そもそも、サラリーマンがマンションなどの不動産に投資することのメリットとして、損益通算があります。すなわち、不動産投資での損失を給与収入に通算させて税金を取り戻せることです。しかも、この損失は、本当にお金が無くなった損失というよりも、減価償却などの非金銭的な損失も入りますので、非常に効果的です。また、限度はありますが、経費も落とせます。これはサラリーマンには無いメリットです。度々、投資経験もない経済評論家が、こうした不動産投資のリスクとか、メリットが少ないとか書きますが、税金面をを考慮しないと、不動産投資の損得を語ることは不適当です。残念ながら、J-REIT投資では、こうしたメリットを享受できません。

ただし、高額所得者の方は、不動産投資による損益通算がデメリットになる可能性もあります。今、証券優遇税制で、J-REITからの配当金に対する税率は10%ですから、所得税の限界税率の高い方は、J-REITにしておいた方が有利かもしれないのです。こうした理由から、私も、2008年に減価償却メリットの減った物件を売却して、J-REITに乗り換えました。毎日、価格が分かるので精神衛生上は、よろしくないですが、一つの判断だったと思っています。

本日、東証REIT指数は、1000の大台の攻防でした。短期的には変われすぎかもしれませんが、不動産投資と同様に、利回りで買われているので、結構、堅調な動きが今後も期待されます。

不動産投資にせよ、J-REITにせよ、現在の量的金融緩和の恩恵を受けますので、今後も、投資家層は広がっていくと考えます。

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